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近日，《北京市土地一级开发项目招投标暂行办法》正式实施，而政府目的除了规范土地一级开发市场之外，潜在规则更导致开发商直面融资难题。

因为抵押及担保问题，实际上，商业银行并不愿意参与一级开发贷款。特别是在近日，金融专家钟伟在其发布的《中国房地产金融安全评估报告》中更指出，房地产金融中风险最大的部分是对各地土地储备中心的贷款。他指出应当严控此项贷款。

面对如此巨大的市场空间和机遇，众多信托公司正在积极探求新的一级开发贷款模式。同时北京市国土资源局表示，正在研究建立土地一级开发专项资金，预计近期将出台。

资金问题显现

所谓土地一级开发，是指各地土地储备机构或开发企业将准备进入市场的土地由未拆迁的“生地”变为可由地产商开发的“熟地”，在二级土地市场上进行“招拍挂”。

由于此前一级开发市场的不成熟及在二级市场竞争激烈和拿地门槛的提高，房地产企业纷纷进入一级土地开发市场。据不完全了解，北京目前有80％的知名房地产企业都在参与土地一级开发，而且动辄就是百万平方米的大块土地。更据知情人士透露，这些企业大多进行一二级联动开发。

“此前的一级开发靠关系，由当地政府委托进行开发，而大部分开发商都是通过各种手段实现一二级联动，这样即解决了土地问题，又能低价拿地。”万年花城副总经理黄玺庆说。

他介绍，开发商都是在做房屋开发的时候，从银行和信托机构取得贷款，这笔资金也会用在土地一级开发的资金缺口上，但目前的政策出台造成了土地的一级和二级开发市场各自独立，那资金问题将会显现出来。

“做土地一级开发一般是政府下属的土地储备中心和有实力的开发商两种实体，但由于政府有财政担保，银行贷款相对容易，而民资由于抵押担保问题，很难从银行取得贷款。”信托专家孙飞说。

有开发商表示，根据规定，进行土地一级开发的企业，自有资金比例需达到35％才能够获得银行贷款，即便是实力雄厚的开发商，短时间内备齐大量的自有资金也并非易事。

实际上，从2005年以后，各商业银行就收紧了一级土地开发贷款。根据《2004年中国房地产金融报告》，对土地储备机构发放的土地储备贷款必须以其收购的土地做抵押，抵押贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不超过两年。并规定不得向房地产开发企业发放用于交纳土地出让金的贷款。

“这对于那些政府部门还好说，但对于讲究资金周转的房地产开发企业来讲，简直就是一道高高的门槛。要知道在两年之内还清贷款，很可能会影响到二级市场的拓展。”一位不愿透露姓名的开发商表示。

信托公司叩门

北京国际信托投资公司副总经理何晓峰已接触了很多土地一级开发企业，并积极参与了此项产品设计。他介绍，这些企业正在受到资金困扰，为什么信托公司不能借势而为，化解这个矛盾呢？

他介绍，北京国投可以通过灵活的信托股权投资的方式解决企业35％的自有资金问题，之后再获取银行贷款。在一级开发将成熟的时候，或者是其他项目现金流回来之后再将股权赎回。

不仅如此，北京国投还将推出针对土地一级开发的产业投资基金。为扩大资金规模，根据项目实际需要还将在信托计划中引入信托银团模式，即联合发行方式，由若干家信托投资公司分别发起设立集合资金信托计划，通过再信托的方式交由北京国投统一管理。

事实上，北京国投已经发行了三只土地一级开发信托产品，曾先后发行北京CBD土地开发整理资金信托计划、白家庄土地一级开发收益权信托优先受益权转让信托和郑州市土地一级开发贷款信托计划，积累 了一定的经验。

据了解，多家信托公司纷纷参与土地一级开发，中原信托、百瑞信托、北京国投、重庆国投等已经拥有了信托产品的案例，并正在寻求新的土地一级开发贷款信托模式。

“目前一级开发机构也在采取多渠道融资方式，而信托也是一个选择渠道，我们正在关注一些重点城市和项目，了解他们的经济条件、发展前景和土地增值潜力，来设计合适的信托产品。”中原信托总经理办公室主任刘非说。

孙飞介绍，目前已有北京、郑州、哈尔滨、重庆、成都等城市先后通过信托模式融资，因为信托产品比较灵活，有更大的弹性空间。

“这些信托产品在做土地一级开发贷款的时候有更多的创新，如土地证抵押模式、政府担保模式、优先收益权模式，以及先募集专项基金再贷款和股权投资等模式。”孙飞说。

“但信托公司和银行一样，也无法回避在土地一级开发中存在的风险。缺乏抵押物、开发商中途资金断裂、拆迁问题的不确定性是各家贷款机构都要面对的问题，各家信托公司在选择项目时，也应相对谨慎。”孙飞说。

绸缪土地储备基金

“虽然很多一级开发企业正在尝试其他融资方式，比如像信托融资、证券融资，但是这些方式到目前为止还很难形成供给的数量难度也较大，并非为融资渠道的主流。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉说。

由于融资遇阻，北京市国土资源局正在筹划建立土地一级开发专项基金。北京市国土资源局局长安家盛透露，目前正与有关银行深入研究，并邀请研究机构进行调研。

“我们即将建立政府（土地储备机构）、银行、企业三方协作，管理三位一体，资金封闭运作的土地一级开发融资模式。”北京市土地整理储备中心副主任王兵说。

王兵所说的融资模式即为建立土地储备基金。负责专项研究的刘洪玉介绍，通过土地二级市场回款成立一个土地储备基金，为一级土地开发时间超过两年的项目提供银行贷款担保，或者直接参与资金短缺的项目。

而在成立专项基金的背后，是政府财政的投入不足和银行的贷款趋难。虽然各商业银行对政府的土地储备和一级开发的贷款从贷款方式、审批程序，以及利率方面都给予了一定的方便和优惠，但与实际的资金需求量相比，不仅面比较窄，量也相对小，而且存在一定的政策风险。特别是央行121号文件以后，这种政策风险已经显现，而多渠道、多形式融资的探索相对还比较弱。

“土地储备基金的建立，可以有效解决土地开发企业融资难、银行贷款风险大、政府资金不足等问题。”王兵说。

安家盛介绍，面对一级土地开发企业资金困扰的局面，市国土局正在考虑对经授权或招投标取得土地一级开发资格、并部分承担市政府重点项目和重点地区土地一级开发的企业，提供资金实行账户监管、封闭运行的融资办法。

“实际上，除了金融政策对土地一级开发的限制之外，对于‘竞地价、竞房价’最新招拍挂政策的出台，很可能会使土地一级开发企业热情减退，而资金问题就要使得政府承担更多，成立基金是其中一种方法。”一位分析人士表示。

但国土资源部土地利用司副司长冷宏志对此表达了不同的看法。他表示，土地一级开发融资问题一定要加强财政资金的投入。“我们不要老给银行‘打工’，政府应该多拿点钱，共同把土地市场‘蛋糕’做大。” （06128）