随着5月17日国务院常务会议审议并通过“国六条”消息的公布，2006年房地产宏观调控政策浮出水面，简短的六条文字背后究竟暗藏着何等玄机？

　　《楼市》记者于日前采访了国务院发展研究中心、国家税务总局等政府部门专家和国内著名学府学者，对“国六条”进行逐条深度解析。

　　第一条解析：对各级政府提要求向资源集约化与老百姓利益靠拢

　　主要是对各级政府提出更高要求

　　“调整住房供应结构”被列在第一条位置，足见其重要性。为此，记者采访了国务院发展研究中心宏观经济研究部主任张立群。

　　张立群表示，新政策提出“重点发展中低价位、中小户型普通商品住房、经济适用房和廉租住房”，无论从供应体制的调整还是土地资源的利用方面来说，都很有针对性。

　　“住房供应有两个渠道，一是政府供给，目的是满足普通居民的基本生活需求；二是市场供给，由开发企业通过市场机制满足改善性的住房需求。政策中所提到低价位、小户型、经济适用房和廉租房，都是针对政府供给提出的要求，这是由城市化进程中人口与资源的矛盾所形成，而市场手段无法解决的问题，必须要由政府供给来解决。”

　　90平方米户型应成为主流

　　“ 虽然政府会逐年增加城市住宅建设用地的供给，但我国的国情不适合仅仅追求高档房和大面积住房的发展，这种发展方向不符合我国宏观经济的发展。”张分析说。

　　为何我国不适合发展距离城市中心区较近的高档住宅？张解释说，“研究结果表明，我国现有城市居民人均住房面积15.6平方米，以三口之家计算，平均城市家庭住宅面积为50平方米；社会主义小康目标的人均住房面积是22平方米，也就是家庭住房面积为66平方米，即建筑面积在90平方米左右比较合适。如果不限 制和调控高档住宅的用地，那么将会加大城市化进程中人口增长与资源的矛盾，而加大这种矛盾的后果将会反过来影响普通城市居民的住房质量和品质。”

　　政策暗含要求地方政府加强政策落实力度

　　对于如何控制高档住宅的发展，新政策指出“各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求”，对此，在相关细节政策出台之前，即各地方政府和职能部门没有相应的规章制度出台以前，如何制定规划、如何设定比例成为百姓关注的焦点。

　　对此，张立群认为，政府规划主要应针对住房面积和户型，避免城市中心区大户型和别墅项目的出现；比例方面的政策制订则应该一方面遵循城市土地资源充分、合理利用的原则，另一方面也要考虑市场因素，即是否能够满足需求：虽然现在房地产市场对大户型的需求存在，但是不能只考虑市场，应该适当的在政策上加以控制。

　　对于政策未来实行情况的预期，他保持观望态度。他强调，政策具有针对性，但是还要由地方政府和各部门的配合才能达到效果。如土地管理部门是否对土地供应进行政策下调整，建设部是否对工程监理出台新的指标，都有待观察。

　　第二条解析：强化经济杠杆狠抓行政监管变“粗放调控”为“精细调控”

　　房产流通环节将成时下税收调节重点

　　针对国六条中税收的调节作用，长期从事财政税收及金融证券理论研究，并多次为北京市房地产有关税收政策谏言献策的中央财经大学财税研究所副所长刘桓，对《楼市》分析说，“我认为国六条的税收重点在于流通环节，而不是保有环节，其主要意图是要理顺房地产交易过程中的各种税收安排。”

　　刘桓认为，任何国家在经济发展过程中都会经历一段特殊时期，在这个过程中，住宅的半商品化决定了其准公共产品的性质，在居者有其屋还没有解决的前提下，房地产不能完全采取市场化的运作手段，而应加入行政干预。

　　征税要区别对待物业税等保有环节征税乃长久之计

　　按照当前房地产市场的供求关系状况，提高流通环节的营业税可以促使一部分炒房者退出；但提高后的营业税也可以被转嫁到购房者身上，仅通过提高转让中的营业税并不能起到根本性的调节作用。刘桓对此分析说，应该在开发和转让环节同时对中、低、高档房执行不同的营业税标准，这样可以使发展商的不同产品收益有所体现，调动其开发普通住宅的积极性，对二手房交易也不会产生太大影响。

　　国家税务总局税收科学研究所理论政策研究室主任张培森与刘恒一致认为，规范房地产市场的根本办法在于保有环节，如果对存量房中的不同产品征收不同的税率，能够迫使囤房者的预期降低，逼迫他们非出售房产不可。张培森进一步认为，按照物业税的方向进行改革将更有利于房地产市场的发展。

　　差异化房贷首付政策必将实行

　　对于国六条对信贷政策的提法，某商业银行多年从事信贷专职审批工作的负 责人张立京表示，最大的不同点在于充分体现出了区别性，而不是一刀切。他认为，根据不同的产品执行不同的首付款比例，完全具有操作性。去年全国各地已划分了普通商品房和高档房的标准，这可以作为区别对待的基础。比如经济适用房保持20%的首付比例，高档房为40%，别墅考虑提高到50%，这都是可以实现的。另外也可以调整不同产品的贷款期限。相比上述信贷手段，利息政策的区别则很难实现。

　　政策一针见血指出土地工作的重点是“监管”

　　在采访中，张立群用“很有针对性”对国六条在土地方面的指向作了评价，他表示，尽管目前用于开发的土地供应在不断增长，但仅仅追求大户型的房屋很不符合现实国情，加强土地监管的确是当务之急。

　　现实中开发商任意改变土地用途的现象的确并不鲜见，以天津为例，曾经拍卖了6块经济适用房，其中好几块都被转换形式搞成了高档房，还有危房改造变成商业房的情况也屡屡发生。因此对于土地制度的完善，中国社会科学院某专家的态度也显得非常坚决，“现在我们土地管理的办法就是拍卖，而对土地利用的方向没有实行跟踪管理，下一步土地管理的力度的确在于土地管理局对土地具体利用方向的及时跟踪和管理。”